6 otázok, ktoré by ste sa mali spýtať pred kúpou nehnuteľnosti

apr 13, 2019
kúpa nehnuteľnosti

Mať dostatok informácií je pre kúpu nehnuteľnosti rovnako dôležité, ako mať na spustenie celého toho kolotoča potrebné financie. Zabudnúť na dôležité sa v tomto prípade nevypláca a následky môžu byť zničujúce. Veľa sa preto pýtajte a vždy myslite na budúcnosť.

Odpovedal: Mgr. Attila Mészáros, – predseda Realitnej únie SR

1 Ak si kupujem pozemok na následnú výstavbu rodinného domu, čo je dobré si všímať a zvažovať? Je dobré už v tom čase vedieť, aký dom chcem?

Po výbere lokality je dobré pouvažovať o svojich nárokoch na bývanie. Zvážiť požadovaný počet izieb a výmeru úžitkovej plochy domu vo vzťahu k počtu osôb, ktoré v ňom budú bývať. Veľkosť domu a počet poschodí v podstate určí predpokladanú veľkosť zastavanej plochy domu, a teda aj potrebnú veľkosť či tvar pozemku. Preferované veľkosti pozemkov v súčasnosti oscilujú okolo 500 – 700 m². Taktiež umiestnenie stavby na pozemku podlieha viacerým legislatívou daným pravidlám. Odstup od hranice pozemku, od susednej stavby, koeficienty zelene, ale aj zastavanosť sú tým, čo bude formovať vaše úvahy. Výsledkom bude požadovaná veľkosť pozemku a jeho ideálne rozmery. Možno zistíte, že preferujete bungalov, a tak budete potrebovať pozemok so šírkou aspoň 20 m. Svahovitosť, slnečnosť, prístup k verejnej komunikácii, dostupnosť inžinierskych sietí a geologické parametre pozemku sú ďalšie informácie, ktoré by vás určite mali zaujímať. Pred kúpou, samozrejme, treba riadne preveriť právny stav nehnuteľnosti. Ak kupujete pozemok mimo overených developerských projektov, je vhodné požiadať o odbornú pomoc. Kúpa pozemku od individuálneho predávajúceho totiž prináša množstvo rizík.

2 Ako sa rozostavané stavby predávajú? Majú o to ľudia záujem alebo sú takéto domy len veľmi ťažko predajné?

Ak posudzujeme predajnosť rozostavaných domov, musíme chápať, že dispozície domov sú na rozdiel od bytov veľmi rôznorodé a oveľa viac sledujú individuálne požiadavky stavebníka. Tieto požiadavky nemusia korešpondovať s požiadavkami kupujúcich. Zjednodušene možno povedať, že tzv. „katalógové“ domy sa predávajú ľahšie. Sú totiž prispôsobené vkusu a potrebám čo najširšej skupiny záujemcov. Aj ich cena je určená tak, aby bola čo najdostupnejšia. Ak však stavebník predáva individualizovanú stavbu, nemusí sa trafiť do potrieb, vkusu a finančných možností záujemcov. To platí pre rozostavané aj skolaudované stavby. Atraktivitu rozostavanej stavby určuje najmä lokalita, kvalita projektu vrátane rozpočtu, vek stavby, miera rozostavanosti a právny stav nehnuteľnosti. Záujem o rozostavanú stavbu je vždy nižší ako o skolaudovaný dom alebo o stavebne pripravený pozemok. Dôvodom je v prvom rade právny status nehnuteľnosti, v druhom rade možnosť realizácie vlastných predstáv stavebníka.

3 Ako je to v prípade, ak mám záujem o pozemok, na ktorom stojí nedokončený dom, ktorý chátra?

Kúpu chátrajúceho rozostavaného domu treba dôkladne zvážiť. Ak stavba nie je poriadne „zakonzervovaná“, poveternostné vplyvy ju môžu výrazne znehodnotiť. Skôr či neskôr sa tak stane. Oprava takýchto poškodení môže byť veľmi nákladná až nemožná. Plynutie času sa môže odzrkadliť aj na poškodení statiky. Statické posúdenie, technická inšpekcia a preskúmanie aktuálnosti dokumentácie je nevyhnutné. Stavba nemusí spĺňať aktuálne platné normy a nemusí byť schopná kolaudácie. Avšak asanáciou nepoužiteľnej či schátranej stavby môžeme získať zaujímavú stavebnú parcelu, najmä v drahších lokalitách či v mestskej zástavbe.

kúpa nehnuteľnosti

4 Čo ak sa situácia počas výstavby domu zmení a majiteľ je nútený predávať? Ako to prebieha?

Ak sa rozhodneme predať rozostavanú stavbu, je ideálne ju najskôr zapísať do katastra nehnuteľností. Na zápis bude potrebné platné stavebné povolenie, geometrický plán, znalecký posudok o miere rozostavanosti stavby a, samozrejme, písomný návrh. V procese predaja využijeme znalecký posudok aj ako podklad, ktorý veľa napovie o možnej predajnej cene. Z pohľadu kupujúceho bude možnosť ručenia rozostavanou nehnuteľnosťou za bankový úver veľmi dôležitá.

5 Je dobré už pri kúpe a výstavbe domu myslieť, a podľa toho aj konať, na situáciu, že ho jedného dňa predám?

Jednoznačne áno. Éra dvojgeneračných domov, v ktorých žila veľká rodina aj desiatky rokov, sa už dávno skončila. Dnešné novostavby reflektujú požiadavky rodiny na omnoho kratšie obdobie. Potreba cestovania za prácou, dynamický životný štýl, ale aj nutnosť využitia úverovania výstavby môžu spôsobiť relatívne rýchlu zmenu preferencií vlastníka nehnuteľnosti.

6 Odpočítavajú sa v praxi náklady na zbúranie a odvoz stavebného odpadu od ceny pozemku?

Kúpna cena a jej zníženie z dôvodu odstránenia existujúcich stavieb z pozemku je vecou individuálnej dohody predávajúceho a kupujúceho. Je pravidlom, že predávajúci zľavu poskytne, avšak jej výška závisí od aktuálneho dopytu po stavebných pozemkoch v lokalite. Zdraviu škodlivé alebo environmentálne nebezpečné materiály, ktoré staré stavby často obsahujú, sú častým argumentom v boji o zníženie kúpnej ceny. Ich odstránenie či recyklovanie môže byť finančne náročné.

Text: Kristína Falťanová
Foto: isifa/Shutterstock
Zdroj: časopis Pekné bývanie 03/2019

Komentáre