Ako plánovať stavbu domu a nezblázniť sa

apr 09, 2019
plánovanie stavby

Skôr ako sa pustíte či už do svojpomocnej stavby domu, alebo do spolupráce so stavebnou firmou, nezabudnite, že súčasťou prípravy je aj vypracovanie časového a finančného plánu. Práve tieto dva aspekty majú v nejednom prípade hlavné slovo. Aby sa naplnili vaše predstavy a nenarazili na problémy v podobe finančného moratória vašej peňaženky, venujte čas plánovaniu.

Tvorba časového plánu

Časový harmonogram slúži ako sprievodca počas celej výstavby, informuje o časovom priebehu stavby a jej celkovej realizácii. Môže byť vypracovaný na vyžiadanie stavebníka alebo stavebného úradu. Je síce pravda, že v prípade stavby rodinných domov to nie je nevyhnutný dokument, ale stojí za zváženie, pretože má veľkú výpovednú hodnotu nielen z hľadiska trvania stavby, ale aj z kapacitného pohľadu (materiál, energie, ľudské zdroje), ako aj financovania výstavby. Vypracovanie časového plánu závisí predovšetkým od rozpočtu určeného na stavbu domu, pretože na základe neho sa vytvára kalkulácia. Stavebný rozpočet môžeme rozdeliť na hlavnú stavebnú výrobu (HSV) a pridruženú (PSV), do ktorej zaraďujeme aj montážne práce. Ďalšie delenie je podľa etáp, ktoré sme zoradili tak, aby navzájom časovo nasledovali za sebou. Z hľadiska tvorby časového plánu je potrebné aj jednotlivé etapy rozdeliť napríklad na elektroinštaláciu, ústredné kúrenie, pretože takéto práce sa vykonávajú v dvoch alebo troch časových etapách. Pre každú etapu treba vypočítať počet normohodín, ktoré sú potrebné na vyhotovenie, to znamená množstvo práce v intervale jednej hodiny. Tento údaj je však iba pomôckou pre vás, pretože pri projekte je nutná aj znalosť technológie a realizácie jednotlivých postupov. Preto je pri remeslách, pri ktorých sa práca delí na časové intervaly, dobré požiadať priamo odborníka, aby ponukový rozpočet rovno rozdelil podľa času trvania práce a z toho vypočítal celkový čas realizácie. Pri realizácii je ideálne riadiť sa od začiatku stavby postupmi, ktoré navrhol projektant. Nezabudnite ani na skutočnosť, že niektoré veci sa budú musieť urobiť dvakrát. Tak sa vypočíta výsledný čas určitej etapy.

plánovanie stavby, časový plán

Dobrý časový plán obsahuje rozpočtové náklady pre každú jednotlivú etapu, číselné vyjadrenie nákladov na realizáciu v príslušnom mesiaci a sumár nákladov na realizované práce v mesiaci. Nami uvedený harmonogram je len teoretický príklad, pretože niektoré oddiely môžu chýbať, iné sme zlúčili do jedného riadka, no pri tvorbe harmonogramu pre rodinný dom sú takéto zoskupenia možné. V takomto harmonograme môžete dokonca po dohode so stavebnou firmou vyznačiť termíny dokončenia ucelených častí a zabezpečiť tak opatrenia v prípade, že by sa neplnili. Vďaka kontrole termínov budete mať istotu, že vaša realizácia sa dokončí včas, a zároveň budete mať prehľad o čerpaní peňazí.

Čo by nemalo chýbať

Najčastejší a najprehľadnejší spôsob zobrazovania časového plánu je harmonogram. Časový harmonogram obsahuje všetky základné údaje o pripravovanej výstavbe. Do časového plánu môžeme zahrnúť aj práce, ktoré súvisia so samotnou prípravou staveniska, ako sú napríklad asanačné práce v mieste výstavby, vybudovanie alebo prekládky inžinierskych sietí, garáž, oplotenie či terénne úpravy. Z vymenovaných objektov sa potom zostaví takzvaná objektová zostava, ktorá obsahuje aj termíny začiatku a ukončenia výstavby objektov aj s predpokladanými rozpočtovými nákladmi. Časový plán obsahuje takisto grafickú časť, ktorá sa skladá z časovej osi rozčlenenej na kvartály a mesiace (pri väčších stavbách aj roky), kde sa takisto zakreslí predpokladaný priebeh výstavby s nadväznosťami, prípadne prerušenie stavby. Vytvorenie časového harmonogramu má význam aj pri rozsiahlejšej rekonštrukcii. Minimálne časové obdobie, ktoré má význam dokumentovať v časovom harmonograme, je jeden týždeň (harmonogram naplánovaný po dňoch má veľmi veľkú pravdepodobnosť, že sa zruší hneď po prvom týždni realizácie stavby). Obyčajne sa časové obdobia v pláne delia po mesiacoch.
Tento dokument vyjadruje zámer stavebníka a poskytuje mu tak prehľad o zamýšľaných aktivitách, ktoré vy ako vlastník môžete korigovať. Podľa časového plánu môžete zistiť, či realizácia stavby domu postupuje podľa termínu, ktorý vám sľubuje stavebná firma.

Časový plán svojpomocne

Čas realizácie stavby súvisí aj s faktormi, ako sú počet pracovníkov, plynulé zásobovanie materiálmi, teda aj s vytvorením vhodných pracovných podmienok. Jednoduchý časový plán si môžete vypracovať aj sami. Z projektovej dokumentácie si vypočítate objemy základných prác. Z týchto objemov na základe príslušných noriem času potrebného na vykonanie jednotky produkcie dostanete celkový normový čas potrebný na vykonanie práce. Napríklad pri objeme prác 60 m3 muriva a normového času 3,4 Nh/m3 (tento údaj nájdete v informáciách o stavebnom materiáli, z ktorého sa stavia) je normový čas 204 hodín. Pri pracovnej zmene 8 hodín bude práca 4 robotníkom trvať 6,38 dňa, teda zaokrúhlene 6 dní. Dvojnásobný počet ľudí by túto prácu dokázal vykonať za 3 dni.
Trvanie prác závisí od viacerých aspektov: od technickej náročnosti stavby, dopravnej dostupnosti stavby, klimatických podmienok, ale, samozrejme, aj od toho, či si výstavbu domu dáte robiť „na kľúč“ alebo sa do nej pustíte svojpomocne. Pri zostavovaní časového harmonogramu je potrebné vykonať dôslednú analýzu celkového procesu – počet pracovníkov, stavebných materiálov, riešenie zariadenia staveniska, financie, energie a podobne.

Už vlastníte stavebný pozemok?

V tom prípade patríte k tým šťastnejším. Ak totiž nie ste vlastníkom inej nehnuteľnosti a nemáte ideálneho ručiteľa, ale máte dostatočný mesačný finančný príjem, môžete výstavbu domu financovať úverom z banky, pretože na zabezpečenie úveru jej bude stačiť aj pozemok, ktorý predstavuje položku rozpočtu na výstavbu. V prípade, že ešte nemáte ani pozemok, jednou z možností, odkiaľ môžete čerpať peniaze na jeho kúpu, je úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Podmienkou je ručiť inou nehnuteľnosťou, ktorej hodnota musí byť viac ako 1,3 násobok úveru. O tento typ úveru môžete požiadať aj pri výstavbe inžinierskych sietí. Odporúčame oň však požiadať včas, pretože ak sa stanovená výška určená na rok vyčerpá, musíte čakať až do ďalšieho kalendárneho roka.
Ďalšou možnosťou je financovanie stavby pomocou hypotekárneho úveru. Je to najbežnejší spôsob financovania. Každá banka má dve primárne podmienky, ktoré musíte spĺňať: ručiť nehnuteľnosťou a mať dostatočný finančný príjem, aby ste dokázali úver splácať. V druhej polovici minulého roka sa však podmienky pre jeho získanie sprísnili. Dôvodom je predovšetkým nárast miezd v uplynulých rokoch. Je možné ručiť aj rozostavanou stavbou, ale musíte mať rozpracovaný projekt a začatú výstavbu, pretože rozostavanú realizáciu je možné zapísať na list vlastníctva až po vystavaní aspoň prvého nadzemného podlažia. Pri tomto spôsobe financovania sú peniaze uvoľňované postupne. Ak máte peniaze umožňujúce sporiť, určite vám to pri financovaní stavby pomôže, pretože bude pre vás jednoduchšie získať hypotekárny úver. Rokmi sa prostriedky stavebného sporenia úročia a je možné z nich získať štátnu prémiu v určitej hodnote. Stavebné sporenie takisto umožňuje postupné financovanie a neskôr môžete využiť už rozostavaný dom ako záložný objekt ručenia.


Aký má byť váš domov, aby vyhovoval vašim zámerom a potrebám? Predstavte si, koľko osôb v ňom bude bývať, aké budú mať potreby, nároky na súkromie, prácu a podobne. Potom by mala nasledovať konzultácia so stavebnou firmou a autorizovaným architektom.


Stavebný dozor

V prípade, že nie ste stavebný odborník a chcete ušetriť čas aj peniaze stratené nevydarenými postupmi a premrhaným materiálom, najmite si na stavbu stavebný dozor. Zo zákona dokonca platí, že ak stavbu uskutočňujete svojpomocne, potrebujete aspoň vyhlásenie od oprávnenej osoby, že bude na stavbu dohliadať aj po technickej stránke, ale aj z hľadiska bezpečnosti. Vo vašom vlastnom záujme by ste mali tak učiniť aj v prípade, ak ste si najali stavebnú firmu. Stavebný dozor slúži nielen ako kontrolór správneho vykonávania stavebných prác, ale aj ako poradca už počas prípravy realizácie, prípadne vám môže pomôcť pri vybavovaní úradných povolení.

plánovanie stavby, stavebný dozor

Lehota výstavby

Týmto pojmom sa označuje celkový čas trvania výstavby zaznamenávaný v stavebnom denníku od začatia výstavby až po jej odovzdanie. Lehota výstavby sa môže určovať od dátumu platnosti stavebného povolenia, ktoré na samotnú výstavbu trvá tri roky, no od vydania stavebného povolenia treba so stavbou začať najneskôr do dvoch rokov. V prípade, že nestihnete dodržať stanovenú lehotu, musíte požiadať stavebný úrad o predĺženie. Takisto to závisí od možnosti financovania výstavby či od samotného času potrebného na výstavbu na základe stavebných procesov.

Tvorba finančného plánu

Začnime sa zaoberať rozpočtom určeným na stavbu. Rozpočet je základom prípravy stavby, podľa neho poskytuje banka finančné prostriedky. Finančnú sumu určenú na stavbu môžeme v tomto prípade podľa druhu práce rozdeliť na tri skupiny: Začnime sa zaoberať rozpočtom určeným na stavbu. Rozpočet je základom prípravy stavby, podľa neho poskytuje banka finančné prostriedky. Finančnú sumu určenú na stavbu môžeme v tomto prípade podľa druhu práce rozdeliť na tri skupiny:

  • kúpa pozemku a vybudovanie inžinierskych sietí (voda, plyn, kanalizácia, elektrina),
  • výstavba spodnej stavby, čiže realizácia základov rodinného domu, ktorých cena sa zvyšuje so zvyšovaním komplikácií pracovných podmienok (spodná voda, nestála pôda),
  • samotná výstavba domu.

Celkovo to vytvára sumu použitú ako náklady na materiál, prácu a činnosti súvisiace s celkovou výrobou stavby, takže sem patria aj poplatky, ktoré sú potrebné na vybavenie povolení na stavbu. Na zostavenie rozpočtu sa treba vedieť orientovať predovšetkým v aktuálnych cenách materiálov, treba poznať cenník prác a tiež projektovú dokumentáciu.

Text: Alžbeta Fialová
Foto: isifa/Shutterstock
Zdroj: časopis Pekné bývanie 03/2019

Prečítajte si tiež
Komentáre