Nepodceňte nájomnú zmluvu. Čo by mala obsahovať?

dec 17, 2019
mladý pár si študuje nájomnú zmluvu

Čomu by ste mali venovať pozornosť? A ako by mala vyzerať nájomná zmluva, ktorá je výhodná pre obe strany?

Nájomná zmluva musí mať náležitosti podľa zákona a ďalej by v nej malo byť ošetrené to, čo môže účastníkom urobiť problém. Preto, keď opomenieme povinnosť riadne zmluvné strany definovať (osobné údaje) a riadne definovať predmet nájmu, odporúčame venovať pozornosť najmä

  • vymenovaniu jeho súčastí, teda podrobné rozpísanie, čo v predmete nájmu je a v akom je to stave,
  • dohodnúť kauciu na prípadné škody na predmete nájmu a podmienky jej použitia, resp. vrátenia,
  • zakotviť presne, menovite, kto má právo s nájomcom predmet nájmu užívať s výhradou, že ak to nájomca nedodrží, je prenajímateľ oprávnený od zmluvy okamžite odstúpiť,
  • stanoveniu dĺžky obdobia nájmu; dlhodobý nájom by nám mal síce zaručiť istý príjem, ale nie je to vždy tak, ak totiž nájomca neplatí alebo inak porušuje podmienky zmluvy a dobrovoľne predmet nájmu nevydá, je na prenajímateľovi, ako rýchlo a efektívne dokáže nájom ukončiť a dosiahnuť vysťahovanie nájomcu; dobrou cestou je nájom uzatvoriť ako nájom na určitý čas, a to na kratšie obdobie, a keď sa nájomník „osvedčí“, nájom predlžovať,
  • zakotviť v zmluve, že pri ukončení nájmu nie je povinnosť nájomcu poskytnúť akúkoľvek bytovú náhradu – vo vybraných prípadoch, ak ide o osoby v hmotnej núdzi, resp. o osoby starajúce sa o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu, môže povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu určovať obligatórne zákon, a teda takéto dojednanie nebude možné aplikovať,
  • upozorniť, že nájomná zmluva nezakladá právo nájomcu na vyznačenie trvalého alebo prechodného pobytu v predmete nájmu, ak sa však strany na tom dohodnú, je možné to do zmluvy dať, ale odporúčame doplniť výhradu, že nájomca je povinný sa najneskôr v posledný deň nájmu z tohto miesta odhlásiť,
  • venovať pozornosť doručovaniu a dohodnúť si elektronické doručovanie, nedá sa totiž vylúčiť, že nájomca bude snahy prenajímateľa o vzájomný kontakt sabotovať,
  • určiť kontaktné údaje – telefón, elektronická adresa, iná adresa, kde je možné účastníka zastihnúť, popr. uviesť iné osoby, ktoré môžu kontakt sprostredkovať (zamestnávateľ, rodina či partner).

Tip na článok: Najčastejšie obavy pred kúpou nehnuteľnosti


Nech je nájomná zmluva výhodná pre obe strany

Zaručené právne rady, ako mať spoľahlivého nájomcu, vraj nejestvujú, možno len pozrieť sa na internet, či nádejný nájomník už nie je známy tým, že dlhuje na rôzne strany, a či nový nájom nie je trebárs len snahou o úkryt pred veriteľmi – lebo aj to sa vraj stáva. Takisto je dobré popýtať sa známych, či o tejto osobe čosi nevedia, a neunáhliť sa pri prísľube vysokého nájomného. Skrátka, využite všetky dostupné prostriedky na to, aby ste o svojom budúcom zmluvnom partnerovi zistili čo najviac.

podpisovanie nájomnej zmluvy

Opýtali sme sa: JUDr. Emil Hadbábny – advokát Hadbábna & spol

Je písomná zmluva k prenájmu skutočne nevyhnutná? Ak áno, na aké dlhé obdobie je vhodné ju uzatvárať?

Určite áno a vhodné je zmluvu uzatvárať na určitý čas. V prvej etape by sme navrhovali najviac na 6 mesiacov a potom, ak sa nájom osvedčí, na dlhší čas. Neodporúčame nájom na neurčitý čas ani na dlhšie obdobie ako 1 rok. Vychádzame z toho, že ide o krátkodobé pokrytie potreby bývať. V tomto smere je potom nutné prihliadať na zák. č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (nájom bytu s trvaním najviac do 2 rokov), ktorý okrem iného určuje, že na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok možno nájom predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Súčasne je potrebné zmluvu uspôsobiť tomuto zákonu a požiadavkám, ktoré z neho vyplývajú.

Ako je to s definovaním výpovednej lehoty?

Tú odporúčame v trvaní maximálne 3 mesiace, je to čas, ktorý umožní aj nájomcovi zariadiť si svoje veci, určite však odporúčame do zmluvy zakomponovať prípady, tzv. odstúpenia od zmluvy, ktoré sa stanú účinnými dňom doručenia, na rozdiel od výpovede neplynie žiadna výpovedná lehota, je to teda oveľa prísnejší postup. Vo vybraných prípadoch, najmä pri krátkodobom nájme bytu, zákon určuje minimálne výpovedné lehoty. Pri odstúpení odporúčame dohodnúť povinnosť odovzdať predmet nájmu do 5 dní odo dňa odstúpenia, možnosť odstúpenia je potrebné viazať na konkrétne prípady, napr. porušenie povinnosti, že nájomca umožní bývanie inej osobe. Ide o situácie, kde je porušenie zásadné a je zrejmé pre oboch, že to nemôže prenajímateľ tolerovať.

Ako je to s kauciou?

Kauciu odporúčame do výšky troch mesačných nájmov s povinnosťou doplniť ju, keď je spotrebovaná. Kaucia slúži na náhradu nákladov, ktoré prenajímateľovi vznikli a nájomca ich úhradu nedôvodne odmieta. V prípade krátkodobého nájmu bytu nie je možné kauciu dohodnúť vo výške presahujúcej trojnásobok mesačného nájomného.

Je potrebné dokladovať, na čo prenajímateľ kauciu reálne použil?

Spotrebovanie kaucie musí prenajímateľ nájomcovi preukázať, čo do dôvodu i výšky, napr. faktúrami a dokladom o ich zaplatení za práce vykonané na byte z dôvodu správania nájomcu. Pri krátkodobom nájme bytu musia byť ustanovenia zmluvy o kaucii v súlade so zákonom, rovnako prenajímateľovi vyplýva povinnosť nespotrebovanú kauciu vrátiť najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a nájom riadne ukončil podľa dohody.

A čo zmluvná pokuta?

Ak so mnou prenajímateľ uzatvorí dohodu o ukončení nájmu z mojej iniciatívy, hoci nejestvuje právne významný dôvod na jeho ukončenie, je možné dohodnúť sa, že mu práve kaucia zostáva ako zmluvná pokuta – odstupné.

Prečítajte si tiež
  • Pozor! Príjem z prenájmu nehnuteľností podlieha zdaneniu, preto je prenajímateľ povinný zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola zmluva uzavretá.

Ako konať v prípade, že nájomca porušuje zmluvné podmienky?

Na to slúži možnosť odstúpenia od zmluvy, preto odporúčame jasne formulovať, aké správanie, úkony sú v rozpore so zmluvou, a podmieniť ich možnosťou okamžitého odstúpenia od zmluvy s výzvou na vydanie nehnuteľnosti. Ak nájomca nereaguje, prichádza do úvahy súdne konanie. Nie je však ojedinelé ani to, že prenajímateľ vymení zámky. Toto je však skôr „partizánske“ riešenie, aj keď býva účinné. Ak totiž nájomca nemá v byte zapísaný trvalý alebo prechodný pobyt, nemal by ani s pomocou polície dosiahnuť otvorenie bytu. Prenajímateľ sa však dostáva do rizika, že nájomca si voči nemu uplatní nárok na náhradu škody na veciach, ktoré vraj v byte mal. Preto treba postupovať opatrne a najlepšie aj za účasti tretích osôb, ktoré by mohli v prípade vystupovať neskôr ako svedkovia. Nemožno opomínať ani skutočnosť, že obydlie je chránené normami trestného práva.

  • Veľa sporov vzniká najmä pre nedorozumenia plynúce z toho, že sa v zmluve niečo nedohodlo a predstava oboch strán o riešení je odlišná.

Ako je to s opravami, ak sa v napríklad v byte niečo pokazí?

Kto je povinný zabezpečovať opravu predmetu nájmu a jeho vybavenia, má určiť zmluva. Zvyčajne sa uvádza, že bežná údržba (napr. maľovanie, vyčistenie sedačky) a aj tzv. drobné opravy idú na ťarchu nájomcu. Ak sa strany nedohodnú inak. Z nášho pohľadu práve zahrnutie jasného postupu do zmluvy odporúčame. Môže sa určiť, že opravy si to bude nájomca zabezpečovať sám a náklady predloží na úradu prenajímateľovi. Vo výnimočných a neodkladných situáciách, napríklad únik plynu, má nájomca právo konať okamžite a až následne informovať prenajímateľa. Ak sa však pokazí chladnička a zmluva to neupravuje inak, mal by nájomca vyzvať prenajímateľa na opravu s určením primeranej lehoty, dokedy tak má urobiť, s upozornením, že ak bude nečinný, zaistí si opravu sám a náklady si uplatní u prenajímateľa.

Môže majiteľ „vyhodiť“ nájomcu z bytu zo dňa na deň, ak byt nečakane predá?

To možné nie je. Ak je platne uzatvorená zmluva a prenajímateľ byt predá (predaj môže zrealizovať, samozrejme, i bez súhlasu nájomcu), nový vlastník vstupuje do práv predošlého vlastníka, teda prenajímateľa. Zmluvnými stranami sú teda nový vlastník a pôvodný nájomca. Výpoveď z nájomnej zmluvy, ak zmluva neustanovuje inak, z dôvodu zmeny zmluvnej strany, môže dať len nájomca. Je teda zrejmé, že pre taký prípad zákon viac chráni nájomcu. To platí aj v prípade dedičského konania.

Text: Kristína Falťanová
Foto: isifa/Shutterstock
Zdroj: časopis Pekné bývanie 11/2019

Komentáre