V zahraničí mnoho ľudí žije v prenájmoch a o kúpe vlastnej nehnuteľnosti ani vo sne neuvažujú. Naopak, zdá sa, že my ju stále považujeme za jednu z najlepších investícií. Je to ale skutočne tak?
Platy sa takmer nehýbu, zato ceny realít za posledné roky stúpali priam závratnou rýchlosťou. Ak si kupujeme vlastnú strechu nad hlavou, inú možnosť, ako zadlžiť sa na 30 rokov, často nemáme. Čo však v prípade, ak máme nejaké peniaze odložené bokom a po nehnuteľnosti sa obzeráme skôr z pohľadu dlhodobej investície? Je dobrý nápad vložiť úspory do nehnuteľnosti? Opýtali sme sa vás, ale i odborníkov.
MARTIN ČAPO – majiteľ realitnej kancelárie
„Nehnuteľnosť je určite dobrý investičný nástroj,“ tvrdí Martin Čapo, „hoci si ho nemôže, vzhľadom na celkový objem financií, dovoliť každý.“ Najčastejšou investíciou z jeho skúseností bývajú malé byty, nielen preto, že sú najdostupnejšie, ale aj preto, lebo sú najviac vyhľadávané pre nájom a zároveň najlikvidnejšie pri následnom predaji.
Ak už kupujem, je lepšie použiť hotovosť alebo si zobrať úver a splácať ho?
Obidve možnosti sú vhodné za predpokladu, že investor rozumie finančnej matematike. Je nutné mať na pamäti, že čistý výnos z nájmu nehnuteľnosti sa môže líšiť každý rok práve tak, ako sa môže meniť úroková sadzba na úvere pri zmene fixácie. Investícia do nehnuteľnosti je totiž skutočne dlhodobá.
Ak sa rozhodnem kupovať nehnuteľnosť, čo všetko treba pred kúpou zohľadniť?
Ak hovoríme o kúpe nehnuteľnosti na vlastné bývanie, ide o kompromis osobných preferencií a všeobecných kritérií, ktoré majú vplyv na trhovú hodnotu. V prípade investičného nákupu pôjde o ciele, teda výnos z nájmu a kapitálový rast nehnuteľnosti.
Je v roku obdobie, keď je trh s nehnuteľnosťami „prijateľnejší“?
Áno, keď je na trhu menej kupujúcich, teda konkurencia klesá, a to je mimo sezóny – počas Vianoc, prvých dvoch zimných mesiacov a letných prázdnin.
Ak idem kúpenú nehnuteľnosť prenajímať, s čím všetkým musím počítať?
Je dôležité vedieť, že čistý výnos z nájmu bude nižší ako nájomné od nájomcov, keďže vzniknú odvodové povinnosti, náklady na získanie a servis nájomcu, opotrebenie zariadenia a podobne. Najväčším rizikom je však výber zodpovedného nájomcu, nastavenie podmienok a dobrá zmluva.
Rada na záver: Hoci sa kúpa bytu za účelom investície javí ako jednoduchá záležitosť, ktorej každý rozumie, ide o vážnu vec, ktorá môže mať tak pozitívny, ako aj negatívny výsledok. Je preto na mieste mať vedľa seba realitného profesionála, ktorý okrem toho, že má prehľad o trhu a skúsenosti s obdobnými transakciami, riadi aj osobné preferencie investora, čím minimalizuje prípadné nákladné omyly.
Marcel Motyka – finančný stratég
„Nehnuteľnosť patrí medzi stabilnejšie a konzervatívnejšie investičné nástroje. Ak niekto preferuje stabilitu namiesto rizika a netúži po vyšších výnosoch, nehnuteľnosť je dobrá voľba,“ hovorí Marcel Motyka a dodáva, že s každou investíciou je spojené riziko. Preto neodporúča investovať iba do nehnuteľností, ale svoje portfólio rozčleniť.
Ak už kupujem, je lepšie použiť hotovosť alebo si zobrať úver a splácať ho?
V zásade platí jednoduchá matematika. Ak vám nehnuteľnosť dokáže zarobiť vyšší výnos ako úrok, za ktorý máte požičané peniaze od banky, oplatí sa aj úver. Ak teda máte voľné zdroje a neviete sa rozhodnúť, kam ich umiestniť, nehnuteľnosťou veľa nepokazíte. Vyhodnotiť dnešné rozhodnutie však budete vedieť až o niekoľko rokov.
Ak sa rozhodnem kupovať nehnuteľnosť, čo všetko treba pred kúpou zohľadniť?
Ako som spomínal, portfólio treba mať rozložené do viacerých aktív. Závisí taktiež od toho, aký je investičný horizont. Dnešná doba ponúka okrem nehnuteľností aj kúpu rôznych cenných papierov, fondov, akciových titulov a indexy. Všímam si, že mnoho klientov preferuje stabilnejšie investície pred tými rizikovými. Osobne odporúčam kvalitné, riadené portfólio a popritom prenajímanie menšej nehnuteľnosti.
Je v roku obdobie, keď je trh s nehnuteľnosťami „prijateľnejší“?
„Časovať“ trh sa nedá. Nikto nevie, či ceny budú ešte rásť, alebo nie. V Bratislave to vyzerá tak, že ceny starších nehnuteľností sa už výrazne nepohybujú smerom nahor, ceny novostavieb však stále pomaly stúpajú.
Ak idem kúpenú nehnuteľnosť prenajímať, s čím všetkým musím počítať?
Zistite si v danej lokalite výšku prenájmu podobných bytov. Počítajte s opotrebením zariadenia alebo aj neobsadením bytu. Všimnite si dostupnosť MHD, okolitú infraštruktúru, možnosti parkovania, hlučnosť danej lokality či budúcich susedov. Vo väčších mestách sa postupne rozširujú formy krátkodobých prenájmov, ktoré konkurujú hotelom a penziónom. Ide však prevažne o sezónnu záležitosť.
Rada na záver: Mnoho klientov si nevie vypočítať, akú má nehnuteľnosť reálnu výnosnosť. Ide o pomer ročného nájomného a ceny nehnuteľnosti. Výsledné číslo je ročné zúročenie. Príklad: pri nehnuteľnosti v hodnote 190 000 eur s mesačným prenájmom 700 eur je celková ročná suma z prenájmu 8 400 eur. V porovnaní s cenou nehnuteľnosti táto čiastka predstavuje ročný výnos na úrovni 4,4 % p. a.
Text: Kristína Falťanová :: Foto: Isifa/Shutterstock
